Im Bereich des Immobilienrechts spielt die Frage nach der Zahlung von Maklergebühren eine zentrale Rolle. Insbesondere für Käufer von Immobilien ist es wichtig, zu wissen, wann und in welcher Höhe Maklergebühren zu zahlen sind.
Der § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Bedingungen, unter denen ein Käufer verpflichtet ist, eine Maklerprovision zu zahlen. Doch was genau steckt hinter diesem Paragrafen? Welche Rechte hat der Käufer? Und wann kann er seine Zahlungen verweigern oder gezahlte Gebühren zurückfordern?
In diesem Artikel beleuchten wir diese Fragen aus der Perspektive eines Rechtsanwalts und geben Ihnen wertvolle Hinweise, wie Sie sich im Umgang mit Maklerprovisionen absichern können.
Überblick
Die Grundlagen des § 656c BGB
Der § 656c BGB regelt, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Käufer zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet ist. Grundsätzlich setzt eine Provisionspflicht des Käufers voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag zwischen dem Käufer und dem Makler geschlossen wurde. Dies kann entweder ausdrücklich oder stillschweigend geschehen. In vielen Fällen, besonders bei der Vermittlung von Immobiliengeschäften, wird die Provision durch den Maklervertrag vereinbart.
Die entscheidende Voraussetzung für die Provisionspflicht des Käufers ist, dass der Makler dem Käufer ein konkretes Angebot zur Vermittlung der Immobilie gemacht hat und der Käufer dieses Angebot durch den Abschluss eines Kaufvertrags angenommen hat. Dabei kommt es nicht nur auf den Maklervertrag, sondern auch auf die konkrete Leistung des Maklers an – nämlich die erfolgreiche Vermittlung des Kaufvertrags.
Wann ist der Käufer verpflichtet, die Maklergebühren zu zahlen?
Die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung einer Maklerprovision nach § 656c BGB setzt voraus, dass folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Vermittlung einer Immobilie: Der Makler muss dem Käufer die Gelegenheit verschaffen haben, mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten, und der Käufer muss den Kaufvertrag abgeschlossen haben.
- Provisionsvereinbarung: Eine Vereinbarung über die Zahlung der Provision muss bestehen. Der Käufer muss dabei wissen, dass er die Provision schuldet. Wird die Provision jedoch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag vereinbart, ist der Käufer grundsätzlich nicht verpflichtet, diese zu zahlen.
- Vertragsabschluss: Der Käufer hat den Kaufvertrag für die Immobilie tatsächlich abgeschlossen.
Höhe der Maklergebühren
Die Höhe der Maklergebühren ist nicht immer festgelegt und kann variieren. In der Regel beträgt die Provision zwischen 3% und 7% (netto zzgl. MwSt) des Kaufpreises der Immobilie. Sie ist im Maklervertrag konkret festzulegen.
Es gibt jedoch auch gesetzliche Regelungen zur Begrenzung von Provisionen, besonders im Bereich der Mietimmobilien.
Die Höhe der Gebühr kann jedoch nicht nach Belieben festgelegt werden. Vielmehr muss sie in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis und zur Leistung des Maklers stehen.
Wenn Sie unsicher sind, ob die in Ihrem Maklervertrag vereinbarte Höhe der Maklerprovision rechtens ist, kann Ihnen unsere Kanzlei Leidel Rechtsanwälte gerne weiterhelfen. Vereinbaren Sie hierzu ganz einfach ein Erstberatungsgespräch.
Auskunftsrechte des Käufers
Ein Käufer hat gemäß § 656c BGB das Recht, von dem Makler Auskunft über die Höhe der Provision und die genauen Bedingungen der Maklertätigkeit zu verlangen. Der Makler ist verpflichtet, dem Käufer diese Informationen auf Anfrage zur Verfügung zu stellen.
Diese Auskunftspflicht stellt sicher, dass der Käufer vor Vertragsabschluss genau über die finanziellen Belastungen informiert wird.
Wird die Maklergebühr zu hoch oder wurden dem Käufer falsche Informationen zur Höhe der Provision gegeben, kann dies ein erheblicher Fehler im Maklervertrag sein.
Wann kann der Käufer Zahlungen verweigern oder Gebühren zurückverlangen?
Ein Käufer kann die Zahlung der Maklergebühren verweigern, wenn er nachweisen kann, dass einer der folgenden Umstände vorliegt:
- Kein wirksamer Maklervertrag: Wenn kein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, oder der Vertrag unwirksam ist (z.B. wegen Formmängeln).
- Keine erfolgreiche Vermittlung: Wenn der Makler seine Leistung nicht erbracht hat, etwa weil der Kaufvertrag nicht durch den Makler vermittelt wurde.
- Unzureichende oder falsche Informationen: Wenn der Käufer nicht ausreichend über die Höhe der Maklerprovision informiert wurde oder wenn ihm falsche Informationen zu den Bedingungen der Provision vorgelegt wurden.
Besonders wichtig zu betonen ist, dass in Fällen, in denen die Maklergebühren in einem unzulässigen Vertragsteil festgelegt wurden, der Vertrag als Ganzes nicht automatisch “geltungserhaltend” reduziert werden kann. Das bedeutet, dass nicht nur der unzulässige Teil der Vereinbarung (z.B. die Provision) als unwirksam betrachtet wird, sondern in der Regel der gesamte Vertrag, wenn dieser elementar von der Provision abhängt.
Rückforderung gezahlter Gebühren: Ein Käufer kann bereits gezahlte Maklergebühren unter bestimmten Umständen zurückfordern, wenn er nachweist, dass die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt waren (z.B. bei fehlerhaftem Vertragsschluss oder einer nicht erfolgten Vermittlung).
Gerne sind wir Ihnen mit unseren auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälten in unserer Kanzlei Leidel Rechtsanwälte behilflich, Auskunfts- und Rückforderungsrechte geltend zu machen.
Vereinbaren Sie direkt ein Erstberatungsgespräch.
Keine geltungserhaltende Reduktion der Maklergebühren
Ein wichtiger rechtlicher Aspekt ist, dass es keine geltungserhaltende Reduktion bei unzulässigen Klauseln zur Maklerprovision gibt. Das bedeutet, dass eine überhöhte Provision nicht einfach auf den zulässigen Teil reduziert wird, sondern die gesamte Maklervereinbarung unwirksam werden kann, wenn die Provisionshöhe unrechtmäßig ist.
Dies schützt den Käufer vor ungerechtfertigten Zahlungen und stellt sicher, dass er nicht benachteiligt wird. Hieraus ergibt sich zudem Ihr möglicher Rückforderungsanspruch. Sollte also die Provisionsklausel im Maklervertrag unwirksam sein, können Sie die gesamte Provision zurückverlangen.
Fazit: Überprüfung der Rechtmäßigkeit durch einen Anwalt
In Anbetracht der Komplexität und der möglichen rechtlichen Stolperfallen, die mit der Zahlung von Maklergebühren verbunden sind, ist es ratsam, bei Unsicherheiten einen erfahrenen Anwalt zu Rate zu ziehen.
Leidel Rechtsanwälte bieten Ihnen eine umfassende Beratung zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit von Maklergebühren und helfen Ihnen, unzulässige Klauseln zu erkennen und Ihre Rechte als Käufer durchzusetzen. Eine frühzeitige rechtliche Überprüfung kann Ihnen viel Ärger und unnötige Kosten ersparen.
Jetzt Maklerprovision zurückfordern!
Die Kanzlei Leidel Rechtsanwälte ist u.a. auf das Maklerrecht spezialisiert. Wir haben in den letzten Jahren diverse außergerichtliche und gerichtliche Verfahren geführt, in denen wir die Auskunftsansprüche wie auch Zahlungsansprüche unserer Mandanten erfolgreich durchgesetzt haben.
Damit Sie möglichst schnell und unkompliziert erfahren, ob Sie einen Anspruch auf Rückforderung der gezahlten Maklergebühren haben, helfen wir Ihnen für einen einmaligen Pauschalpreis von 99 EUR* Ihren Auskunftsanspruch gegenüber Ihrem Makler geltend zu machen.
*Im Pauschalpreis inbegriffen ist die Aufnahme Ihres Mandats, die einmalige außergerichtliche Anfrage beim Makler sowie die Mitteilung des Anfrageergebnisses an Sie. Sollten weitere Maßnahmen erforderlich sein, kommen wir gesondert auf Sie zu.